Продавец-организация действует через директора и решения участников, поэтому документы собирают не только на объект, но и на саму компанию. При юридическом сопровождении сделок с недвижимостью https://pravorf.ru/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu юрист проверяет продавца и помещение ещё до задатка, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права с первого раза.
Выписка из ЕГРЮЛ показывает, кто вправе подписывать договор без доверенности, а устав может ограничивать эти полномочия. Если сделка выходит за пределы обычной деятельности продавца, а цена помещения превышает 25 % балансовой стоимости его активов по последнему балансу, она считается крупной и требует согласия участников или акционеров. Юрист запрашивает протокол собрания, а по ЕГРЮЛ сверяет, не ликвидируется ли компания.
Помещение, участок и арендаторы
Выписка из ЕГРН подтверждает собственника и обременения, а по поэтажному плану покупатель сверяет границы помещения с увиденным на осмотре. Перепланировку продавец узаконивает до регистрации либо учитывает в цене. Вместе с отдельно стоящим зданием к покупателю переходят права на участок под ним, поэтому юрист выясняет, принадлежит земля продавцу или арендуется у муниципалитета.
Договоры аренды при смене собственника сохраняют силу, и покупатель становится арендодателем на прежних условиях. Юрист изучает их сроки и порядок передачи обеспечительных платежей новому владельцу.
Цена, НДС и расчёты
Продажа нежилой недвижимости организацией на общей системе налогообложения облагается НДС, поэтому в договоре прямо указывают, включён ли налог в цену. Так стороны одинаково понимают итоговую сумму, а покупатель на общей системе заявляет вычет. Деньги обычно передают через аккредитив: банк перечисляет их продавцу после регистрации перехода права, а документ для раскрытия аккредитива юрист прописывает в договоре.
Бумаги продавца удобно запросить в начале переговоров: согласие участников и узаконивание перепланировки требуют времени. С учётом этих сроков дату подписания назначают один раз.
